Тем, кто сдает квартиры, осталось 3 месяца, чтобы "проявить" себя

Вы решили сдать в аренду квартиру. Решение с точки зрения www.m3m.ru - абсолютно правильное. Если у Вас есть лишние квадратные метры, заставьте их работать и приносить прибыль. Однако не забудьте, что вместе с законным правом собственника на получение прибыли у Вас есть еще и обязанности. И самой «святой» обязанностью является уплата налогов.

Сегодня мы решили коснуться именно налоговой стороны аренды. Как вы заметили, дело движется к весне, и налоговые органы все чаще и чаще напоминают о том, что пора бы вам «проявить себя». До 30 апреля – срока подачи декларации о доходах физических лиц осталось менее трех месяцев, так что те, кто все-таки решил «засветиться» имеют возможность сделать это правильно и без особой спешки.

По разным оценкам, до четверти жилищного фонда столицы сдается в аренду. В других городах России доля такого жилья несколько ниже, что, впрочем, не снижает важности вопроса налогообложения доходов арендодателя. Государство принципиально не выступает против сдачи в аренду жилья. Однако хочет получить в ходе этого процесса положенные 13% от дохода арендодателя. Не секрет, что большинство арендаторов против такого участия государства и стараются утаить факт сдачи в аренду собственности от бдительного ока фискальных органов. Государство догадывается об этом, принимая ответные меры.

Как вы понимаете, меры эти не отличаются мягкостью. Еще в далеком 1997 году была разработана специальная программа и методические рекомендации, руководствуясь которыми налоговики должны были найти всех арендодателей, поставить их на учет в налоговой инспекции и регулярно требовать от них уплаты налога. В какой-то части эти рекомендации исполнялись, в результате чего бюджет получал дополнительные деньги, а попавшиеся арендодатели получали извещения, штрафы и головную боль. Периодически этот процесс предлагают активизировать. В частности, не так давно мэр Москвы Юрий Лужков озвучил очередную идею относительно контроля над предпреимчивыми жильцами столичных многоэтажек. На этот раз к контролю предполагается привлечь участковых милиционеров дворников и сознательных граждан, которые будут следить какие квартиры сдаются на ввереной им территории и сообщать об этом куда следует.

Однако как ни стараются государственные органы заставить арендаторов платить налоги, большинство арендодателей не стремятся раскрывать информацию о получаемых деньгах. Как рассказала нам начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости "Миан" Ирина Бобко, число законопослушных арендодателей, которые честно платят налоги, существенно уступает количеству тех, кто предпочитает обходить законы стороной. К тому же - среди тех, кто делится с государством данными о полученных от аренды доходов, многие занижают свои доходы, указывая в договоре аренды меньшую ставку, чем они берут с арендатора.

В целом для арендодателя, как непредставление данных о своих доходов, так и манипуляции с цифрами в договоре – практика достаточно порочная. Во-первых, у арендатора появляется мощное орудие для шантажа. Мол, попробуй меня "прижми", я быстро сообщу куда следует, сам потом пожалеешь. Во-вторых, игры с налоговыми органами - опасная привычка, которая может обернуться массовыми неприятностями.

Конечно, каждый делает выбор сам – платить или не платить налоги сполна. Если же все-таки выяснится, что вы сдавали квартиру, но положенные налоги не заплатили, то заплатить налоги придется, а, кроме того, еще и целый ряд штрафов.

Штрафовать будут уже исходя из сложившейся ситуации. За непредставление декларации - на 5 % от суммы налога, подлежащего уплате на основе этой декларации за каждый полный или неполный месяц со дня установленного для ее предоставления, но не более 30 процентов, или, в том случае, если вы просрочили подачу декларации более чем на 180 дней, то на 30 процентов от суммы налога, подлежащего уплате и 10 процентов за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181 дня .

За неуплату или неполную уплату налога (это наказание актуально для тех, кто занижает сумму дохода) придется заплатить штраф в размере 20% от неуплаченных сумм налога, или в размере 40%, если такая неуплата будет признана умышленной (что, скорее всего, и случится).

В общем, решайте сами. Стоит ли такая угроза тех денег, которые вы утаите от государства.

Кстати, срок давности, в течение которого вас могут побеспокоить налоговые органы относительно неуплаченных налогов, составляет 3 года с момента окончания соответствующего налогового периода.

Для тех, кто не хочет жить 3 года под дамокловым мечом налоговиков, лучше заявить о своих доходах и заплатить с них налоги.

Как это сделать.

Первое, с чего стоит начать – это узаконить свои взаимоотношения с арендатором в виде письменного договора. Лучше всего в плане безопасности заключить договор аренды с реальными цифрами и заверить его у нотариуса для того, чтобы проще было защитить свои интересы в случае спорной ситуации с арендатором.

Часто риэлтеры в качестве самого оптимального варианта рекомендуют трехсторонний договор аренды между арендодателем, арендатором и агентством недвижимости. На деле такой вариант для арендодателя никаких преимуществ не принесет. Представитель агентства недвижимости, участвующий в сделке, в лучшем случае проверит документы у арендатора, что собственно может сделать как нотариус, так и сам арендодатель. Никаких дополнительных гарантий от фирмы-посредника хозяин квартиры не получит.

После оформления необходимых документов следует позаботиться об уплате «арендного» налога. В течение десяти дней с момента заключения договора аренды собственник сданной квартиры, по идее должен заявить об этом в налоговую инспекцию с тем, чтобы в течение года платить налог авансом. По итогам года, после того, как подается декларацию о доходах, налоговая инспекция сделает перерасчет. На практике так делают достаточно редко, предпочитая отчитываться перед налоговыми органами раз в год.

К декларации о доходах нужно приложить документы, подтверждающие полученные в течение года доходы. В данном случае, потребуется копия договора аренды, в котором указан размер арендной платы. Для пущей убедительности можно приложить расписки, если оплата производилась в наличном виде, или выписки с банковского счета, если арендатор расплачивался по безналу.

Арифметика подсчета налога предельно проста: нужно суммировать все доходы, вычесть из полученной суммы положенные по закону вычеты, а потом с оставшейся суммы взять 13 процентов.

Что касается вычетов, то по действующему налоговому законодательству все налогоплательщики - физические лица имеют возможность уменьшить налогооблагаемый доход, то есть доход, с которого и будет браться налог на величину стандартных, социальных, имущественных или профессиональных вычетов.

Не будем детально вдаваться в размер и виды вычетов - это тема для отдельного материала. Мы проясним только, что стандартные вычеты – это те, на которые имеют льготы отдельные категории физических лиц, такие, например, как инвалиды, чернобыльцы и еще целый ряд; социальные вычеты – это вычеты, которые даются налогоплательщикам, потратившим свои деньги на благотворительные цели, лечение или образование. Подробнее о налоговых вычетах для тех, кто потратил деньги на образование или на лечение можно прочитать в разделе "Все о налогах " на нашем сайте здесь и здесь.

Право на имущественные вычеты имеют те, кто потратил в отчетном налоговом периоде свои деньги на приобретение недвижимости, или получил доход от ее продажи, а также от продажи ценных бумаг и другого имущества. Профессиональными налоговыми вычетами могут воспользоваться представители определенных профессий, например, композиторы, художники или скульпторы.

Говоря о вычетах необходимо отметить одну важную, но неприятную деталь: получая деньги от сдачи квартиры вы не сможете уменьшить свой доход на величину затрат, необходимых на текущий ремонт квартиры, оплату коммунальных услуг и телефона, благоустройство квартиры (например, покупку мебели или установку металлической двери) и т. п.

Заполнение декларации, по сути представляет собой процесс расчета налога, где по шагам воспроизводится весь алгоритм расчетов. После заполнения декларация отправляется в налоговую инспекцию. Срок подачи декларации о доходах полученных в 2002 году – 30 апреля 2003 года.

После того, как налоговые органы получат декларацию, правильность расчетов проверят, начислят налог и направят по почте извещение о том, сколько налога и по каким реквизитам необходимо будет заплатить. Срок уплаты налога – до 15 июля 2003 года.

Вот, собственно, и весь процесс.

Правда, как и в любой формальной процедуре, в подсчете налога есть некоторые хитрости, которые грамотный налогоплательщик может взять на вооружение.

Ведущий консультант консалтинговой компании «Тандем» (эта компания с 1996 года специализируется в области налогообложения физических лиц - ред.) Максим Друтин поделился с нами вполне законным способом уменьшения налога до каких-то смешных 6 процентов. Для этого, по словам специалиста, достаточно зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и воспользоваться соответствующими льготами.

Кстати, некоторое время сами налоговые органы заставляли арендодателей регистрироваться в качестве частных предпринимателей.

Правда эффект от такой операции окажется ощутимым если сумма договора аренды достаточно большая, или если в аренду сдается сразу несколько квартир. В противном случае издержки, связанные с регистрацией и ведением дел предпринимателя сведут на "нет" всю потенциальную выгоду.

И еще - полезная информация для законопослушных и ленивых арендодателей. Для того, чтобы спасть спокойнее, можно просто заключить с агентством недвижимости договор на доверительное управление, по которому агентство само получит деньги с арендатора и выплатит вам сумму, удержав свои комиссионные (которые, как правило, составляют около 10 процентов) и подоходный налог.

Говорят, это удобно и кое-кто пользуется такой услугой.